北京哪家医院白癜风治得好 https://jbk.39.net/yiyuanzaixian/bjzkbdfyy/sfxbdf/导读
我国境内公募REITs制度仍在发展及完善阶段，且仍未有对接商业地产，通过对比各国REITs的监管制度及发展状况，或能够为我国公募REITs的后续发展提供方向。
◎研究员/房玲易天宇洪宇桁陈家凤
■■■
年8月16日，境内首批三个保障性租赁住房公募基础设施证券投资基金试点项目（红土深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT和中金厦门安居REIT）正式面向公众投资者发售，当日三只REITs的公众投资者认购均已超募，随后陆续发布提前结束认购的公告。根据公告，红土深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT和中金厦门安居REIT三只产品发售份额总额均为5亿份，认购价格分别为2.元/份、2.51元/份和2.6元/份，募资总额合计约38亿元，对公众初始发售规模分别为1.49亿元、1.51亿元和1.46亿元；而据新闻报道，三只REITs认购资金合计有望超过亿元，配售比例或将低于1%。
首批保障性租赁住房REITs发行意义重大，标志着境内公募REITs的底层资产范围进一步扩大，此前的底层资产主要涵盖产业园区、高速公路、仓储物流、生态环保、清洁能源等资产类别。此外，三只保障性租赁住房REITs落地后，我国公募REITs产品数量也将扩容至17只。从年6月，首批公募基础设施REITs挂牌上市后，市场规模一直在不断扩容。8月15日，据上交所网站披露，国泰君安()东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金（简称东久新经济REIT）已获正式受理，该项目是市场上首单由民营企业正式申报的公募REIT，将有力推动民营企业公募REITs试点项目的加速落地。
公募REITs作为一种盘活存量资产的重要工具，有利于降低政府和企业杠杆，也有助于拓宽居民的投资渠道。国际上首个标准REITs是由美国于年推出，并逐步推广至全球共有43个国家或地区，很多国家在设计本国REITs时既参考美国REITs的制度构架，但又兼顾自身实际情况。中国方面，香港REITs起步于年。年7月香港正式颁布《房地产投资信托基金守则》，对REITs的设立条件、组织结构、投资范围、利润分配、从业人员资格等做出明确规定。此外，境内的公募REITs研究也在年提上了日程，年4月30日，证监会和发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，试点范围包括仓储物流、收费公路、机场港口、水电气热、产业园区等，标志着我国境内公募REITs试点正式启航。
当前，我国境内公募REITs制度仍在发展及完善阶段，且仍未有对接商业地产，通过对比各国REITs的监管制度及发展状况，或能够为我国公募REITs的后续发展提供方向。
01
海外REITs的市值分布
及物业类型概况
1、REITs本质是不动产的证券化，具备多种类型与形式（略）
2、美国REITs市值占全球REITs的70%，其次则是日本英国等发达市场
自从20世纪60年代美国率先推出REITs以来，目前已有30多个国家或地区搭建了REITs市场，为更多投资者提供参与不动产项目投资的机会，并为不动产项目提供更丰富的融资渠道及退出方式。根据EPRA（EuropeanPublicRealEstateAssociation，欧洲公共房地产协会）披露的数据，截至年中期全球49个国家/地区商业不动产的总市值超过了33.4万亿美元，其中公开上市证券部分市值约为3.6万亿美元。在公开上市证券内，REITs市值约为2万亿美元，对公开上市的房地产证券占比超过了60%。由此可见，从全球范围来看，REITs是商业不动产上市的一个主要渠道。
分区域来看，北美发达市场（美国、加拿大）上市房地产证券市值总额约为1.45万亿美元，其中上市REITs市值约为1.41万亿美元，占比约97%；欧洲发达市场（英国、法国、西班牙等）上市房地产证券市值总额约为亿美元，其中上市REITs市值约为亿美元，占比约35%；亚太发达市场（日本、澳大利亚、新加坡、中国香港等）上市房地产证券市值总额约为亿美元，其中上市REITs市值约为亿美元，占比约48%；全球发展中市场（中国境内、印度等）上市房地产证券市值总额约为亿美元，其中上市REITs市值约为亿美元，占比不到10%。由此可见北美作为REITs的起源地，也是目前REITs发展最为成熟区域，不仅REITs的市场规模大，同时REITs占上市房地产证券比例也几乎达到了%；欧洲及亚太发达市场其次，REITs占上市房地产证券比例均在四成左右；而发展中市场REITs大多处于尚待建设或刚起步阶段，REITs占上市房地产证券比例不足一成。
3、美国REITs可投12类物业，日本、新加坡7类，香港境内相对单一
3.1美国REITs投资物业类型多样，各项市值分布均匀（略）
3.2日本REITs包括7类投资物业，办公类物业市值占比近4成（略）
3.3新加坡REITs中综合类物业、零售、工业市值占比超6成（略）
3.4香港REITs物业类型相对单一，约9成市值为综合类物业（略）
3.5境内存续期REITs均属基建类，3支保障房REITs获批
年4月境内正式推出基础设施公募REITs，年5月份正式将试点范围扩展至保障性租赁住房领域。截至年7月底，境内拥有14支基础设施公募REITs，市值规模亿人民币（折合94.2亿美元）。基础设施公募REITs底层资产类型分产权类项目（比如产业园区、仓储物流等）、经营权类项目（比如收费公路、污水垃圾处理等），由于经营权存在期限，基础设施项目价值逐年下降，到期可能趋于零的风险。
按底层物业类型来看，产权类项目中，产业园市值.12亿人民币，占全部市值的21.68%，仓储物流、燃气电站市值占比16.7%、7.05%；经营权项目中，高速公路、市政供水、生物质发电市值占比48.01%、3.84%、2.74%。
此外，8月16日首批保障房REITs（中金厦门安居REIT（基金代码为）、红土深圳安居REIT（基金代码为）、华夏北京保障房REIT（基金代码为））3支产品公开发售，获得了市场的高度认可。首批保障房REITs落地，意味着我国REITs底层资产范围进一步扩大；此外，鼓励保障性租赁住房作为底层资产，有助于借助REITs方式盘活这类存量资产，增加保障性住房的供给，推动租售并举的住房制度发展。
02
海外REITs监管规则
及典型案例分析
相对于我国境内公募REITs，国外公募REITs起步较早，不管是监管制度还是运营机制都相对成熟，其中美国REITs（下称US-REITs）不仅是REITs发源地，同样也是全球REITs市场市值最高的国家，此外日本REITs（下称J-REITs）是全球第二大REITs市场。通过分析海外REITs市场的监管规则及典型案例，能够为我国公募REITs的后续发展提供参考。
1、US-REITs不设杠杆要求，以公司型为主更能发挥融资优势
1.1US-REITs需满足税务局合格测试，监管条例相对繁复（略）
1.2西蒙地产通过设立REITs、股权及外部融资，快速成为美国最大零售业主（略）
2、J-REITs对标美国成熟市场，亚洲发行限制最少的市场之一
2.1J-REITs未设杠杆上限，投资物业相关资产需超总资产的95%（略）
2.2NBF灵活调整资产组合，约7成物业从三井不动产处获取（略）
3、S-REITs杠杆率限制总资产45%，一般杠杆率在35%左右
3.1新加坡REITs需采取外部管理，允许不超10%的非核心资产收入（略）
3.2凯德利用REITs打造资本闭环，摆脱重资产束缚（略）
4、H-REITs可投资少数权益物业，物业发展、杠杆上限适度放松
4.1H-REITs必须上市，在建投资物业的投资上限不得超总资产的25%（略）
4.2越秀形成“母公司开发+REIT增值出售”的协同模式（略）
03
我国公募REITs仍处于起步阶段
需借鉴海外经验逐渐完善
1、我国公募REITs于年正式起步，规则和政策都有待继续完善
我国的REITs发展最早可以追溯到年，当时商务部就开始
