来源：观点地产新媒体
观点地产网刚从深圳回到上海，出现在视频那一端的ESR联合创始人兼联席首席执行官沈晋初，看起来精神很不错，与他的初次见面以这种特殊方式进行。
说起国内物流近况，不得不提及每年一度的“双11”，百度输入“双11战绩”，会出现“天猫半小时成交额突破亿元”等词条，再一次显现国内购买力和消费需求的旺盛，同样带给物流地产很大的商机和想象空间。
年第一次“双11”似乎离我们还不久远，如今时过境迁，线上消费一再带动物流地产行业的演变。早在年，沈晋初创办的易商集团就瞄准了电商物流市场。
五年后，亚洲两大物流地产开发商、业主和运营商——易商集团与红木集团宣布合并为ESR（前称易商红木集团），成为今天亚洲区域最大的物流地产平台之一。
彼时对于双方的合作前景，沈晋初寄予了厚望。
年底，ESR成功上市，以18亿美元首次公开发售为香港联交所于年的第三大集资金额，更加是香港过去五年内最大型的房地产企业上市项目。踏上更大的国际资本平台，ESR继续积极发展国内甚至亚洲的物流地产行业，而在港交所敲钟则被市场看作是敲响物流地产争霸赛的钟声。
毕竟国内传统的物流地产企业完成上市的不多，在ESR上市前三年时间里，传统物流地产企业在资本市场上沉寂了许久，以京东为代表的电商物流逐渐抬头。
年11月1日，正值ESR港股上市一周年，对市场来说，它是既陌生又熟悉的存在。
在接受观点地产新媒体采访时，沈晋初表现得更为沉稳，这是从事物流行业20余年积累下来的底蕴，并以自身专业视角，道出了物流地产行业及ESR发展的内在逻辑。
他对ESR的期许更偏向长期主义，持有更为理性的看法：“企业做的时间更久，比做大规模要来得更重要。”
两个机会与平衡木
“去年的形势也有很多变化。”专访伊始，沈晋初便破题而说。
事实上，自年普洛斯进入中国，“物流地产”概念迅速走红，直到近几年，国内物流地产的半壁江山依然由外资企业占据。由创立易商、尔后ESR的上市，沈晋初并不认为这是一步险棋。
“这个过程不能说很冒险，至少我觉得还好，都是自然的发展。ESR一路推进，在国内的领导地位逐步稳固，也成为了专注亚太市场的第一大平台，现在投资人和市场对我们的期望越来越大。”
他指出，对于物流地产行业过去十年的发展，ESR赶上了两个主要的发展机会，一是电商和物流供应链体系的拓展和重建；二是国内从存量逐步转向增量市场的过程。这些趋势成为了ESR高速发展的关键因素之一。
随着后疫情时代来临，对高标仓储和物流运输需求提出了更高要求，基于传统仓储供给过剩的现状，沈晋初分析，电商的发展使得供应链体系进一步拓展，得益于技术和消费模式的提升，对原有物流设施的更新改造提出更高的重建需求。
若从增量和存量的角度来看，ESR对轻重资产的选择上有自己的考量。任何一个地产行业的分支市场都是从增量市场到增量和存量市场并举，再到最终形成存量市场的过程，整个资产管理规模和管理方式也会是一个从重变轻的过程。
“年或年之前，我们还是一个重资产模式，即物流地产开发商的角色，如今成为亚洲物流地产前几名的资产管理方，建立并发展壮大基金管理业务，在这个过程中间我们也在寻求平衡。”沈晋初表示。
他加重了语气，ESR上市以后的业务取向和目标就是要做到平衡，不仅是轻重资产的平衡，更是自身规模和速度与回报率之间的平衡、回报率与回报周期的平衡、对短期风险和长期效益增长之间的平衡等。
这就好比走在平衡木上，要取得平衡必需上佳的功力。因此，在做大ESR的资产规模的同时，沈晋初更看重持有的资产质量带来的长期回报效益。
在他看来，重资产业务在于能抓住市场机会；轻资产业务同样是一种较优的商业模式，尤其是在追求稳定的发展和提高回报率方面。
稳健但不失进取
年初至今，ESR的股价涨幅近45%，股价的上涨反映了物流地产行业在疫情下的防御性特征甚至增长潜力，以及资本市场对公司亮丽业绩的肯定。
“我们对市值没有什么刻意管理”，沈晋初是务实的那一派，他最关心的依然是资产管理规模和资产回报率，这是长期追求的目标。
作为一个资产管理者的角度来看，沈晋初指出，企业做的时间更久比做更大的规模要来得更重要。至于ESR上市一周年的表现，在疫情突发的情况下公司业务的表现仍然总体符合管理层的预期。
对于未来物流地产的市场竞争格局的看法，沈晋初表示，态势依旧不变，会是一种持续的状态。
但同时，他也提及，物流地产行业还是比较稳定的，这个行业的发展模式早在过去二三十年就已经出现并形成，不会在短期内出现颠覆或洗牌的状况。因为物流地产行业本身需要持续积累，更多会是一种长期的竞争和成长。
直到现在，物流地产作为商业地产的分支，其稳定且较高的收益率备受市场瞩目，数据显示，国内一线及强一线省会城市的物流地产收益率基本会达到7%以上。ESR上市之后，是否会以规模扩张来获得更多收益？沈晋初给出的答案是“否”。
“我不太希望以扩大风险的方式来增加规模，不可否认，任何一家上市公司都会有短期压力，我们会给予投资人我们认为合理的预期，肯定是做好资产质量的同时继续做大资产规模。”
他笑称，如果要形容ESR现在处于什么阶段，用一个矛盾的话来说，我们稳健但不失进取。
从目前来看，国内土地市场仍以住宅和商业用地为主，物流地产开发商在经济较发达的地区获取土地的机会较少，开发成本也在提升，因此在与内地房企合作或对同行收并购方面，沈晋初表示，ESR完全持开放的态度，主要还是看机会。
上市一周年
作为企业的“一把手”，尤其是ESR在海外和国内资产比重分布为3:1，如何规划平衡好时间？
“我超过一半的时间还是在看中国的项目，大概30%时间会花在集团层面，40%-50%的时间是在看中国的业务发展。特别是这半年，我基本上都待在国内。”沈晋初回答。
今年作为ESR上市的第一年，从团队的基因和发展规划出发，他对于公司亚太地区的业务成长方式和目标非常清晰——稳定地以规模化的形式来管理商用或物流地产。
就国内发展而言，ESR在国内物流地产的布局也有不少动作，先是年初与GIC出资5亿美元成立合资公司；尔后又收购江苏核心地区的3个物业项目全部股权，总建筑面积约34万平方米；与宏利组成新合资企业，以人民币17亿元收购集团与PGGM旗下资产组合。
截至今年6月底，ESR的物业组合里拥有营运及开发中项目的总建面为万平方米，物业项目超过个，60%客户为电商及第三方物流企业，开发项目储备超过万平方米，土地储备超过万平方米，总资产管理规模达到亿美元，按年增长31%。
另据观点地产新媒体了解，ESR于中国地区持有的资产总建筑面积超过万平方米，资产管理规模逾48亿美元，布局渗透华东、华北、华南和中西区，在大上海、大北京和大广州地区的开发项目储备排名第一，也是电商企业的最大业主。
尽管在大广州地区的开发项目储备排名第一，ESR在珠三角的占有率还没追上环渤海、长三角。
沈晋初称，主要是因为珠三角的资本活跃程度、土地价格上涨导致新开发项目的成本的压力上升等因素，但珠三角的需求非常旺盛，特别是大湾区规划、一体化设想等。
提到今年六月正式出台的海南自由贸易港建设总体方案，他还透露，ESR对于任何一个省会城市都是密切