3月1日，国家邮政局召开年全国邮政市场监管工作电视电话会议。会议强调，要深入实施“两进一出”工程，对内，启动“快递进村”，并积极推动“快递进厂”；对外，则持续推进“快递出海”。
随着国内城乡、国际寄递物流体系的逐渐完善，以及物联网、5G技术应用的逐渐成熟，“物流地产”应运而生，而在政策、科技等因素的赋能下，更是吸引着众多投资商、地产商涌入仓储物流行业。
此外，据戴德梁行相关报告显示，从中国零售及电商行业层面的发展来看，年国内电子商务、消费品、第三方物流和工业对高标准仓库的需求量，将达到1.4-2.1亿平方米。但是根据现有发展速度，国内仓储物流3年后的供应量只能达到万至万平方米的水平。
未来，国内物流业仍将是一片蓝海。
01黑石重资扫货，不仅仅是“空港物流园”
1月20日，专做抄底生意的“华尔街PE之王”黑石，以11亿美元拿下富力集团“空港物流园”70%的股权。
该笔交易达成后，黑石在中国布局的物流投资组合将扩张约三分之一，其物流仓储总面积也将达到万平方英尺，遍布于大湾区、长三角、京津冀等核心地域，共23个城市。
目前，就大湾区范围而言，黑石已有5个园区在运营中，2个园区在东莞，另外有3个园区在佛山，园区的平均出租率在98%。
此外，在完成收购富力空港物流园后，黑石还准备再下一城，与美团、ESR、京东物流等一同竞购中国物流资产公司（成立于年，是中国第三大现代仓储公司，也是中国本土最大的物流基础设施开发商及运营商之一）控股权，交易作价或高达20亿美元，涉及股权份额最多合计约51.5%。
相关数据显示，自年以来，黑石集团已通过多笔交易，收购了全球超过10亿平方英尺的物流地产。黑石集团如此疯狂注资，物流地产究竟有何魅力？
02“物流+不动产”模式，受到众多资产巨鳄青睐
实际上，不仅黑石重资投入，更有众多资本巨鳄也对物流地产青睐不已。
“物流地产”本身即是舶来品，由美国巨头普洛斯（Prologis）提出，并于3年将其引入中国，再注资建设的同时也将仓储物流设施的国际标准带入国内。
相关数据显示，截至年年底，普洛斯在中国已竣工和计划的物流仓储面积共计3万平方米，物流基础设施总价值为亿美元。
其已在中国43个主要城市投资、建设并管理着个物流园，覆盖于国内一、二线城市及重点区域城市。
目前普洛斯在国内的物流地产市场份额已超过30%，稳居龙头地位。
年物流地产市占率统计图
而万科全资持有的“万纬物流”则居于仓储物流市场占有率第二位。
根据万科发布的年半年报，截至年6月底，其物流仓储服务累计开业建筑面积万平方米，拥有个物流园区，覆盖47个主要城市，产生租金及服务收入合计为8.3亿元，同比增长36.9%（含非并表项目）。
在国内的物流地产建设当中，房企系占有较大份额。除万科的万纬物流外，还有南山控股主导运营的宝湾物流、招商局物流集团等。相比之下，而我们所熟知的“四通一达“等却更多地选择购买仓储服务，并非直接持有物流园。
03物流地产价值何在？
对于众多地产商而言，紧随物联网建设的浪潮，“物流+不动产”开发模式正从其另类投资渐变为核心投资类别。
那么，物流地产对于地产商有何独特价值呢？
价值1实体回暖，收益稳定
首先，虽受疫情影响，但国内经济仍保持了较好的增长态势，尤其下半年实体零售和传统制造业明显回暖，除第三方物流和仓储市场需求不断增加外，生鲜电商、社区团购及冷链也成为仓储需求增长的重要来源。
据仲量联行的数据显示，年中国物流地产的投资额较去年上升77%。中国物流地产在疫情之下，逆势发力，彰显出良好的韧性。
同样，相关数据显示，-年中国快递业务量规模年均复合增速超过20%，也正是国内电商的爆发式增长，推动了物流行业的迅猛发展。
而行业的迅猛发展也给物流地产带来了可观的经济收益。相关数据显示，自年开始，各一线城市仓储用地资金走势一路高涨。
同样，由于仓储用地每次出租限期较长，再配以装卸搬运、加工以及配送等增值性服务，供应商可获得较为稳定可观的收益。
价值2政策利好，物流地产建设红利期
一方面是电商行业迅猛发展，物流仓储需求剧增；但另一方面却显示出我国现代物流基础设施相对落后的窘境。
根据CBRE资料显示，目前国内人均仓储面积为0.4平方米/人，远远低于日本的4.0平方米/人和美国的5.4平方米/人；人均高标仓面积占比仅仅0.1平方米/人，而美国人均却高达1.2平方米/人。
资料来源：CBREGLPestimates
前瞻产业研究院整理
由此看，我国物流基础设施建设与发达国家还有相当差距。
针对基础设施难以满足日益增长的需求这一矛盾，国家已出台一系列扶持政策，给予物流行业相关政策性补贴，同时还适用于工业用地相关优惠政策。
值得一提的是，在十九大报告中，更是首次将“物流”纳入基础设施网络建设的论述范畴，不断强调物流地产在实物运输过程中的基石作用。
而各地产商乘着政策利好入局物流地产，自然是明智之举。
价值3核心地段升值快一地难求
作为对交通要求极高的物流地产，选址是其产业布局最为重要的一环，位置好自然升值快，能发挥出产业集群效应。
以富力出让的“空港物流园”为例，该园区距离广州白云机场仅15公里，位处华南交通枢纽核心区域，涵盖大湾区广、深、港、澳等十一个城市。
而且，该园区已吸引了国药物流、华润医药、国药检验、广州医药、中国移动、顺丰速运、京东、佐丹奴、金利来等各行业板块的多家龙头企业，并成为华南地区最大的医药物流基地及白云机场周边主要的跨境电商园区。
所以，该物流园在不到三个月，其估值由63亿（11月9日富力估值）上涨为11亿美元（年1月20日黑石最终收购价，约合人民币71亿元）。
对此，黑石房地产中国区董事总经理陈宇表示，11亿美元的估值是合理的，尤其是综合考虑到资产未来的增长前景、国内的利率环境以及未来市场供应情况。
此外，由于物流用地相比于住宅和商业地产，其土地出让金较少，税收贡献率较低、土地利用率不高，政府土地出让意愿不强，进而导致大城市物流用地指标不断下降。
以上海、北京为例，相关规划显示，预计上海、北京年产业用地（包括仓储物流用地）占城乡建设用地比例分别下降至10%-15%以及20%以内，相较过往下降幅度较大。
未来仓储物流用地这一“入场券”也将更为稀缺。
而土地供应的收紧，核心区域的物流地块则具有更为明显的区位优势；而非核心区域地块，则因为物流地产运营难度大，也不比其他房地产项目能通过销售快速回款，以致于部分地产商不敢轻易入局。
也因此，虽政策为物流地产建设提供利好，但“一地难求”已是常态。
价值4REITs推出，有望吸引长线资金
物流地产作为典型的重资产项目，投资大；且由于仓储物流资产流动性较差，通过收取租金的回本时间长，导致企业拿地扩张时经常出现资金紧缺的问题。同时，国内仓储物流行业以民营企业为主，在获取银行贷款方面较为欠缺。
资料来源：CBRE烯牛数据
前瞻产业研究院整理
为化解融资困境，行业发展出以风险投资、IPO、股权基金以及ABS、类REITs等多种方式来进行融资。其中，REITs（公募）产品在海外已是物流地产融资的主要模式之一。
年6月，万科推出首期类REITs产品“万纬物流-易方达资产-物流仓储1期资产支持专项计划”在深圳证券交易所成功上市。万科目前已在效仿海外REITs融资模式。
对于该产品，万科董事会秘书朱旭亦指，这个类REITs是一个非常近似于公募REITs的产品，是纯权益型，作为万纬和万科都没有对它的收益做任何兜底。同时集团正积极和相关监管部门和政府部门沟通，争取能够加入到第一批公募REITs中。
正如朱旭所述，公募REITs试点政策有望于年适时推出。其中，仓储物流项目也将作为重点推进方向有望获取资金支持，从而吸引更多的长线资金进入，盘活存量资产。
而公募REITs的正式推行，不仅对万科是利好，同时对于整个物流地产行业来说，也相当于打开了一道机会之门。
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