（现代社会的办公楼）
（封建时代办公室内景）
还记得去年去办伴参观，办伴创始人胡京博士给我们展示了一个ppt，大概展示的是办公楼的一个演化过程，从古代皇宫内办公室清明上河图商铺，再到酒店办公，再演化到办公楼写字楼。写字楼的产品其实出来的并不算早，而是随着现代化的提升，建造高楼大厦技术的成熟，才有的一个新产品。
（古代的会议室）
最近TVB有一部剧，叫《不会撒娇的女人》；其实里面非常到位的说明了作为租赁工作在一个固定资产的定位，里面的主角所在公司叫“傲星资产管理有限公司”。我们这一行，如果把自己定位为“资产管理者”会不会有一些不同的视角呢？在此我想分享一篇文章。
1何为写字楼运营
20年前，写字楼租户办公都是在酒店里，随着近年来写字楼增多，越来越多的租户都选择到甲级写字楼里面办公，这也是为什么所有的项目一出来，看的最多的就是甲级写字楼这几个字，公司租住在甲级写字楼，也是公司形象的一种提升。
现在这几年是甲级写字楼的运营年，像北京国贸这种楼超过20年了，但是仍然是今天行业里写字楼龙头地位。都是值得大家钦佩的。
何为写字楼运营，因为楼宇一旦投入市场，就到运营阶段，运营阶段，最关键的指标是怎么来衡量这个楼运营的如何？很多会找一个第三方公司，做一个客户满意度调研。
由于中国市场其实是开发商比较强势的地位，很多楼宇不愁租，自然不会做调研，就算做调研，很多大楼做客户满意度调研就是物业公司去做，其实物业公司做的调研，包括设计问卷，这些其实都是要打问号的，因为很多问题设计的不一样，问法不一样，得出来的结论，有可能是偏离想知道的真实答案。举一个例子：我在几年前，曾经做客户满意度调查的时候，我们发现收集上来的问题，客户投诉最多的就是空调，这可能是所有的大楼都容易出现的问题就是空调，尤其是夏天要做客户满意度调查的时候，绝对就是空调，当然冬天也会说太冷。
这个是我们的老话题，当时因为我是给项目公司打分的人，我做客户调查的时候，很多客户都投诉，空调有问题。但是说实话，我觉得我们的楼配置和设计上都是挺领先的，因为当时请的都是非常高大上设计团队做的设计，然后调查完回去以后，物业工程人员开始很心灰意冷，觉得受打击。因为客户投诉最多的就是他们。他们年底奖金肯定也跟着一起没有了。2何为资产管理
资产管理，看一个问题，如果聚焦点只是从工程管理和租赁单方面去看，视角会非常狭窄，而且在管理一个大楼的时候，项目很难得到价格的附加值。也就是很难给大楼添光添彩和议价。为什么那么多客户抛开空调不说，我认为大楼挺好的。回头第二天跟工程部的人说，把所有这些调查问卷里面投诉空调不好的这些家，图纸翻出来。工程部当时头很大，觉得不高兴，说一个嘴真轻松，我们这是要翻图得翻多少，有的客户在这个楼待了五年、七年了，档案上面已经落满了灰尘，那也要。翻的目的是什么？跟大家要很彻底地交流，因为我们翻图的原因是要查，他在二装的时候，装的设计，空调设计点位不能满足供应量，还是大楼给他的时候本身有缺陷。如果审图的时候，客户进来都要审图，二装审图的时候，发现空调设计不合理，有没有给书面意见，确认吗？工程部开始做这个工作，过程很费劲，整个做出来之后，特别高兴地看到，工程部经理，包括他带的这些工程师们真的很敬业。审的每一次图，有的客户一个公司在装修的过程当中，审了三遍图才合格，三遍都有存档，每一遍在空调的图纸上都有专业意见。比如说类似东南角，空调出风口设计有点偏少，建议多增加一个出风口，租户来说，多增加一个出风口，成本多了，装修费用上了，所以要控制，因此，行，我知道你们提出这个意见，但是我认，我不增加，不影响消防，消防也能通过，我这么干了。当然对它的消防报批不影响，但是对他的舒适度有影响，我们通过这个事例，想给大家分享的是什么。就是一个问题出来的时候，要追根究底，思维方式上如果仅仅停留在我管销售、租赁，租赁今年达标了。侧重点不一样，要想问题是什么，从这个问题引发出什么想法。我们的空调，有的公司在这个楼里待五年了，我们是不是主动问过租户，空调有没有清洗过。物业当时跟我们说，我们空调清洗不是免费的，租户要掏钱的，我知道要掏钱，有没有问过他们，愿意不愿意花钱洗一下空调。资产管理人的特质
资产管理人的特质，怎么说这个人就算资产管理人，或者这个人不是资产管理人，就是做租赁，或者就是做销售的，如果这个项目是销售的，就是销售员，怎么评价。我在这里面做了一些对比，当然由于时间关系，我可能不能一个一个都展开来讲。可能其中重点讲几个点。比如说如果不是资产管理人，如果这个项目是销售的。我可能更