现代仓储物流设施将是REITs（房地产信托投资基金）基础资产重要来源仓储物流属基础设施范畴，指仓储物流开发运营商根据客户需求，在合适的地点建设、运营并管理专业仓储物流设施。提供物流相关功能和组织物流服务的场所，包括物流园区、物流中心、配送中心，各类运输枢纽、场站港、仓库等。按照仓储物流设施的建造标准与功能高低将之划分为三类。
01现代仓储能够满足安全仓储、最大化空间利用以及高效运行等现代化物流操作要求。通常具备较大的面积、较高的层高、更宽的柱间距和更现代化的装卸平台、安防系统。也就是我们通常所指的“高标准仓库库”。
02常规仓储仅能满足基本的安全仓储需求，空间利用率与运营效率偏低，部分仓储设施可由传统工业厂房改造而成。
03低端仓储受制于狭小的仓储空间，加之房屋与设备的品质低下，此类仓储无法满足客户对货物最基本的安全需求。
仓储物流目前已形成区位不同、功能分明的立体化产品体系。商品通常需经多次运输才能由产地运送至消费终端，期间会对各种不同用途的仓储物流设施产生需求。根据仓储物流设施所处地理区位与专属功能的不同，分为门户仓、区域仓、城市仓和前置仓。
电/商/带/动全球仓储物流发展电商行业的增长是仓储物流行业的主要驱动力。从总体趋势来看，全球电商市场持续保持高速增长态势。-年全球电商市场规模从4.46万亿美元增长至5.6万亿美元，年复合增长率为12.05%，随着电商行业市场的不断拓宽，预计年全球电商市场规模将达到70万亿美元。
仓储物流属于重资产行业，离不开资金的支持，仓储物流专项私募基金也应运而生。截止至年上半年，全球共设立32支仓储物流专项私募基金，占不动产私募基金设立总数的11%，-年全球仓储物流专项私募基金融资规模持续增长，从6亿美元增长至亿美元，融资规模不断增长。同时，-年全球不动产私募基金对仓储物流配置比例从9%提升至14%，随着电商行业市场规模的不断增长，市场看好仓储物流行业，融资增长，从而推动行业的发展。
我/国/仓/储行业发展现状我国高标库存量面积稳步增长，但整体仍然短缺。我国内地高标库存量面积由2Q17末的3,万平方米增至2Q20末的6,万平方米，年复合增速达24%；但与其他国家相比，我国高标库面积占比相对较低，总体供应仍然不足，澳大利亚现代仓储物流设施库存占比达到75%，印度占比达到38%，而我国占比仅为7%。
截至年上半年，华东、华北、华南、西南和华中区域高标库存量面积占比分别为41%、22%、14%、14%和9%。我国内地高标库主要分布在华东、华北区域，两个区域占比超过6成。
从空置率来看，华南区域空置率维持在较低水平，空置率仅为5%，但西南区域空置率达到26%。北京、深圳等一线城市，以及东莞、廊坊、昆山、苏州、惠州等一线卫星城市的高标库出租率和净有效租金（平均41元/平/月）均高于内地主要物流中心城市平均水平（平均租金33元/平/月）。
我/国/仓/储代表企业分析我国仓储物流市场由外资推动发展成形，近年来内资企业竞争力渐显。年安博将仓储物流业务引入中国市场，后来普洛斯成为中国现代仓储物流设施开发建设的主力*。内资企业受制于起步较晚、专业能力尚浅、商业模式较重等因素，发展速度相对缓慢。截止至年上半年普洛斯占比减少至30.3%，万纬、宝湾、宇培等内资企业开始崛起，市场占比分别达到7.4%、5.5%和5.5%。
作为我国体量最大的仓储物流企业，普洛斯中国持有仓储面积不断提升，其中-年上半年完工稳定物业仓储面积从万平方米增长至万平方米，增长.1%，在建/重新整理物业、完工未稳定物业、土地储备面积保持稳定增长，未来行业竞争力强。
从普洛斯中国完工稳定仓储出租率来看，年后出租率有所下降，年上半年出租率降低至84%，说明外资仓储物流企业竞争力的逐渐下降，内资仓储物流企业市场占比将继续增长。